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Actualités juridiques

Actualités

Les servitudes attachées à un bien immobilier (le mardi 17 juin 2014 )


Les servitudes : voisinage et droit de passage

Vues, passage à pied ou de véhicules, ou encore de canalisations.... Attachées à un bien immobilier bâti ou non, les servitudes imposent des obligations au propriétaire au profit de son voisin également propriétaire.
Lorsque l'on veut définir une servitude on se réfère toujours aux articles 637 et 686 du Code Civil.
Une servitude nécessite une dualité de fonds, c'est à dire deux propriétés appartenant à deux propriétaires différents (il n'est pas nécessaire que les deux fonds soient contigus) ; une charge doit être imposée à un fonds appelé le "fonds servant" pour l'utilité, la commodité ou l'avantage d'un autre fonds, dénommé "le fonds dominant".

 

Les servitudes immobilières, un droit réel

On dit qu'une servitude présente un caractère réel parce qu'elle est attachée à la propriété dont elle constitue l'accessoire et qu'en conséquence, tous les propriétaires successifs vont en bénéficier ou la subir. Elle suit le fonds, en quelque main qu'il passe. Il en résulte qu'une servitude est en principe perpétuelle, mais la jurisprudence admet que l'on puisse constituer des servitudes temporaires.
Parmi les servitudes établies par la loi, l'article 649 du Code Civil distingue celles qui sont instituées pour l'utilité publique et les autres, établies pour l'utilité des particuliers.

 

Servitude d’utilité publique

Les premières sont des charges imposées par l'autorité administrative dans un but d'intérêt général. Elles existent sans fonds dominant et sont par exemple les servitudes de halage et de marchepied le long des cours d'eau domaniaux, les servitudes de passage piétonnier le long du littoral, les servitudes de passage des pistes de ski ou celles relatives aux remontées mécaniques, et surtout celles dont bénéficient les services de distribution : eau, gaz, électricité et télécommunication... A noter que depuis l'entrée en vigueur de l'article 2122-4 du Code Général de la propriété des personnes publiques, le 1er juillet 2006, les immeubles du domaine public peuvent être grevés de servitudes privées. Elles doivent être établies conventionnellement et leur exercice doit être compatible avec l'affectation de ce domaine.

 

Servitudes légales d'intérêt privé

Les secondes, les servitudes légales d'intérêt privé, existent de plein droit et vont s'imposer aux propriétaires. On peut noter la servitude de passage pour cause d'enclave, la règlementation relative aux distances à observer pour les plantations, les servitudes de vue... A titre d'exemple, l'article 682 du Code Civil, qui a un caractère d'ordre public, reconnaît en effet au propriétaire d'un fonds enclavé le droit d'obtenir de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds.
A côté des servitudes légales, il existe les servitudes conventionnelles. L'article 686 du Code Civil permet aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés ou en faveur de celles-ci, telles servitudes qu'il leur plaît, sous réserves qu'elles ne soient pas contraires à l'ordre public. Il doit toujours s'agir d'une charge imposée à un fonds et utile pour un autre fonds. Il est fortement déconseillé de constituer une servitude par acte sous signatures privées. En effet rien ne pourra garantir qu'elle sera connue des propriétaires successifs. Sa rédaction par votre notaire dans le cadre d'un acte authentique notarié et sa mention au bureau des hypothèques assureront de façon certaine sa transmission et sa connaissance lors de toutes les mutations immobilières.

 

Modalités d’établissement

Elles s'établissent de trois façons :

  • Par titre, c'est à dire par convention amiable entre voisins.
  • Par prescription trentenaire, mais ce mode ne peut viser que les servitudes continues et apparentes (servitudes de vue, par exemple).
  • Par destination du père de famille lorsqu'il existe à la date de division d'une propriété un ouvrage permanent et apparent, signe d'une servitude (par exemple un chemin empierré) et que l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien.

L'étendue et les modalités d'exercice des servitudes conventionnelles sont définitivement fixées par le titre qui les institue et ne peuvent être modifiées que d'un commun accord entre les propriétaires des fonds dominant et servant.
Le propriétaire du fonds bénéficiaire de la servitude ne doit rien faire qui aggrave la situation du fonds servant. Le propriétaire du fonds servant doit avoir une attitude purement passive : il doit laisser la servitude s'exercer sans y apporter d'entrave.

Dispositif Dutreil et transmissions d'entreprise familiales (le mercredi 13 mars 2013 )


Le dispositif Dutreil permet, sous certaines conditions de faire bénéficier la transmission d'une entreprise familiale d'une exonération de droits de mutation à titre gratuit à concurrence des trois-quarts de sa valeur.


Le principe est le suivant :

La transmission des titres (parts ou actions) de sociétés et des entreprises individuelles ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale est susceptible de bénéficier d'une exonération qu'il s'agisse de la transmission par donation ou par succession et que cette transmission s'opère en pleine propriété ou dans le cadre d'un démembrement de propriété (nue-propriété/ usufruit).

Cette exonération est des ¾ de la valeur des titres ou de l'entreprise.

Les conditions d'octroi de cette exonération sont:

  • pour les sociétés
Leur régime fiscal est indifférent (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).
Les donations d'usufruit ou avec réserve d'usufruit peuvent bénéficier de l'exonération partielle qui s'applique alors à la valeur de l'usufruit ou de la nue-propriété transmise.
Les titres des sociétés holdings animatrices de groupes sont éligibles à ce dispositif.
Les titres doivent faire l'objet d'un engagement collectif de conservation d'une durée de deux ans à compter de la date de l'enregistrement fiscal de l'acte le constatant ou à compter du jour de la signature de l'acte si celui-ci est notarié. Cet engagement doit porter sur au moins 20% des titres (sociétés cotées) ou 34% (sociétés non cotées).
Toutefois, cet engagement collectif est réputé acquis lorsque le défunt ou le donateur détenait depuis deux ans au moins le quota de titres requis (20% ou 34%) et exerçait la fonction de direction requise ou son activité principale au sein de la société depuis au moins deux ans.
Par ailleurs, en l'absence d'engagement collectif pris avant la transmission par décès, l'engagement collectif de conservation peut encore être conclu dans les 6 mois du décès par les héritiers ou légataires entre eux ou avec d'autres associés.

Au moment de la transmission (par décès ou donation), chacun des héritiers, légataires ou donataires doit à son tour s'engager à conserver les titres transmis pendant quatre ans.
L'un d'eux doit, pendant la durée de l'engagement collectif et pendant les trois années qui suivent la transmission, exercer son activité principale ou des fonctions de direction dans la société transmise.

  • pour les entreprises individuelles
L'exonération partielle des droits de mutation s'applique aussi aux entreprises individuelles aux conditions suivantes:
L'entreprise doit avoir été détenue par le défunt ou le donateur depuis au moins deux ans. Aucun délai n'est cependant exigé en cas d'acquisition à titre gratuit ou de création de l'entreprise transmise.
Chacun des héritiers, légataires ou donataires doit prendre l'engagement individuel dans la déclaration de succession ou l'acte de donation de conserver l'entreprise pendant 4 ans. L'un d'eux doit, en outre, effectivement poursuivre l'exploitation de l'entreprise pendant 3 ans à compter de la transmission.

Grâce à l'ensemble de ces mesures spécifiques aux transmissions d'entreprises et à celles, plus générales, relatives aux donations et successions, seuls les héritiers très fortunés ou mal conseillés sont susceptibles d'être redevables de l'impôt en cas de transmission d'un patrimoine familial.
Prenez conseil auprès de votre notaire
 

Les différentes procédures de divorce (le mercredi 13 mars 2013 )


 

­Le notaire est désormais le ­premier intervenant en cas d’accord des époux.­
Depuis le 1er janvier 2005 une loi réforme le divorce. Il y a maintenant quatre procédures de divorce.­

1ère procédure - Le divorce par consentement mutuel
Les époux agissent ensemble. Il ­n'y a plus qu'un passage devant le juge. Les époux doivent s'entendre sur un projet de convention qui règle toutes les conséquences du divorce : tant personnelles que patrimoniales (garde des enfants, prestation compensatoire, partage des biens et des dettes, etc.).

 

2ème procédure - Le divorce par acceptation du principe de la rupture du mariage
Il suffit que les deux époux l'acceptent. Le juge s'assure alors que chacun des époux a donné librement son accord. Il prononce le divorce et statue sur ses conséquences.

 

3ème procédure - Le divorce par suite de l'altération définitive du lien conjugal
Un seul époux peut demander le divorce lorsque le lien conjugal est définitivement altéré. Ce sera le cas si les époux vivent séparément depuis au moins deux ans. C'est le juge qui prononce le divorce et statue sur ses conséquences.

 

4ème procédure - Le divorce pour faute
Un époux reproche à son conjoint des faits constitutifs d'une violation grave ou renouvelée des devoirs et obligations du mariage qui rendent intolérable le maintien de la vie commune. Le juge prononce le divorce et statue sur ses conséquences.

Dans le but de favoriser au maximum les possibilités d'accord entre les époux, la loi nouvelle prévoit trois passerelles entre les différentes procédures.

 

Dans les 2ème, 3ème et 4ème cas, la procédure devant le juge va toujours commencer par une tentative de conciliation.
Le juge prend alors des mesures provisoires pour la durée de la procédure (proposition de médiation, fixation de la résidence séparée, attribution de la jouissance du logement et du mobilier à caractère gratuit ou non, fixation d'une pension alimentaire, paiement des dettes, établissement d'un inventaire estimatif, désignation d'un notaire pour élaborer un projet de liquidation du régime matrimonial, etc...).

 

La loi modifie également le régime de la prestation compensatoire.
Ce sera le plus souvent un capital. Elle pourra être versée sous forme de rente. Elle pourra être une combinaison entre un bien et une rente.
En ca­s de décès de celui qui doit la prestation compensatoire ses héritiers ne sont tenus du paiement de cette prestation compensatoire que dans la limite de l'actif de succession.

 

La loi modifie également le sort des donations entre époux.
Les donations entre époux à effet immédiat (donation de biens présents) seront désormais irrévocables.
Quant aux donations de biens à venir (donations au dernier vivant), elles seront automatiquement révoquées du fait du divorce, sauf volonté contraire de l'époux.

 

Etre en indivision (le mercredi 13 mars 2013 )


L'indivision est la situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'une même chose.

­Beau­coup de biens peuvent faire l'objet d'une indivision : meubles (voiture) ou immeubles (terrain, appartement, maison).

 

L'achat en indivision permet un financement, un entretien et une gestion a priori plus faciles. La quote-part de chacun dans le bien est fixée lors de l'achat. Il existe d'autres façons de se grouper pour acheter un bien à plusieurs, en créant une association ou une société, par exemple, mais cela nécessite plus de démarches.­ ­

 

 

­­L'achat en indivision présente une grande simplicité, du moins au départ.
En effet, par la suite, le fonctionnement d'une in­division peut se révéler plus difficile que prévu, car toutes les décisions doivent être prises à l'unanimité, c'est la règle absolue. N'oubliez pas non plus que chaque indivisaire est tenu d'une partie des dettes de l'indivision (impôts ou travaux sur le logement par exemple). Le risque de mésentente doit donc être bien évalué avant un tel achat. Le plus souvent, l'achat d'un logement en indivision est effectué par deux personnes non mariées, vivant en couple, ce qui limite le nombre de participants.
Par ailleurs, le régime juridique de l'indivision est provisoire. La loi pose comme principe que «Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ». Chaque propriétaire (appelé indivisaire) peut, à tout moment, imposer à l'autre de vendre le bien pour en partager le prix.

 

Il existe une possibilité de donner une certaine stabilité à l'indivision : la signature d'une convention d'indivision. A peine de nullité, cette convention est établie par écrit. Elle décrit le bien indivis et indique la quote-part de chaque indivisaire.

Publiée au Bureau des Hypothèques, cette convention doit être rédigée par acte notarié.
Elle peut être conclue pour une durée maximum de cinq ans. Pendant la durée de la convention d'indivision et sauf circonstances exceptionnelles, personne ne peut exiger la vente pour obtenir sa part, ce qui offre une stabilité certaine. La convention est renouvelable sur simple accord des indivisaires. Ceux-ci peuvent même prévoir qu'elle se renouvellera par tacite reconduction.
Cette convention permet aussi d'organiser la vie de l'indivision, notamment de répartir les dépenses. Un gérant peut même être nommé par les indivisaires, choisi ou non panai eux.

Si vous occupez seul un bien indivis, vous pouvez être redevable d'une indemnité d'occupation aux autres indivisaires.
Par ailleurs, sachez que si vous voulez vendre votre part à un étranger à l'indivision, les autres indivisaires ont un droit de préemption. Il faut donc leur proposer l'achat par priorité en suivant une procédure spéciale.

Enfin, l'indivision n'est pas toujours une situation choisie volontairement. C'est le cas chaque fois que vous héritez avec d'autres personnes : on parle alors d'indivision successorale, mais aussi si vous êtes divorcé et que la communauté n'est pas encore partagée : il s'agit alors d'indivision post-communautaire.

 

Pour les couples pacsés depuis le 1er janvier 2007, ou les couples vivant en union libre, la règle est la même : la séparation de biens.
Néanmoins si les personnes veulent acheter ensemble leur logement, il leur est possible d’acquérir le bien en indivision. L’acte d’acquisition précise alors les proportions de la propriété de chacun en fonction du financement apporté par l’un et l’autre. Cette précision aura son importance au moment de la séparation du couple.

 

Nouvelle loi : Article 815-5-1 du Code Civil : possibilité d’autoriser judiciairement la vente d’un bien indivis à la majorité des 2/ 3.

 

Consultez votre notaire, car la procédure rigoureuse commence par son intermédiaire.
Un délai minimum de quatre mois sera impératif avant de pouvoir demander au tribunal la vente judiciaire du bien indivis, mais la vente sera opposable au non signataire.

HERITER (le mercredi 13 mars 2013 )


­Vo­us venez d'hériter ou vous avez hérité ?
Il vous est peut-être difficile de faire face à cette situation. Votre notaire fera le nécessaire pour la transmission du patrimoine et répondra aux questions que vous vous posez... Qui est héritier ? Quels sont les droits du conjoint survivant depuis la loi du 3 décembre 2001 ? Quels sont les droits des créanciers ? Comment disposer des biens de la succession ? A combien s'élève la facture fiscale ? Quel est le montant des frais ?­­

­­­Qui hérite ? Dans quelle propor­tion ? Quel en est le coût ? Consultez le guide "Succession : un de vos proche est décédé"

Pour qu'une succession ne puisse pas être liquidée et partagée sans tenir compte des volontés du défunt et au préjudice des bénéficiaires qu'il aurait désigné, le notariat a crée en 1971, le Fichier Central des Dispositions de Dernières Volontés (FCDDV), plus simplement appelé le Fichier des Testaments.

Ce fichier, réglementé par la convention de Bâle de 1972, est accessible au public. Sa consultation est recommandée lors du règlement de toute succession. L'interrogation du fichier en ligne vous permettra, dans les meilleurs délais, de savoir s'il existe un testament ou des actes exprimant les dernières volontés du défunt.

Il vous appartient ensuite de contacter le notaire détenteur de l'acte ou de vous adresser au notaire de votre choix. Celui-ci vous conseillera et effectuera toutes les formalités et démarches nécessaires au traitement de votre demande.

Vous pouvez aussi demander directement à votre notaire d'effectuer l'interrogation du Fichier pour votre compte.

A noter :
L'article 730-1 du Code civil a été modifié par la loi n°2007-1787 du 20 décembre 2007 relative à la simplification du droit et publiée au JO n°296 du 21 décembre 2007, p.20639.
"Selon l'article 730-1 du Code civil, la preuve de la qualité d'héritier peut résulter d'un acte de notoriété dressé par un notaire (al.ler). A défaut de contrat de mariage ou de disposition de dernière volonté, l'acte peut être dressé par le greffier en chef du tribunal d'instance du lieu d'ouverture de la succession (al.2)."

La loi du 20 décembre 2007 supprime le deuxième alinéa de l'article 730-1 du Code civil et confie exclusivement au notaire le soin d'établir l'acte de notoriété.

Acheter un logement pendant un divorce (le mercredi 13 mars 2013 )


Acheter un logement sans attendre le divorce dépend tout d'abord de votre régime matrimonial. Dans tous les cas, avant de signer un compromis ou une promesse de vente, demandez à votre notaire d'analyser votre situation. ­­ ­

­La procédure de divorce, même par consentement mutuel, prend toujours du temps. Or, souvent, dès la séparation, sans attendre le prononcé du divorce, il faut refaire sa vie matérielle très vite et notamment se reloger. La location ou l'hébergement par sa famille ou ses amis est une solution. Mais dans certains cas, un achat est envisagé.

Si vous n'aviez pas fait de contrat de mariage, vous êtes mariés sous un régime de communauté (communauté de meubles et acquêts si votre mariage a été célébré avant le 1er février 1966 ou communauté réduite aux acquêts après cette date).
Les difficultés apparaissent alors, car la communauté dure tant que dure le mariage. Jusqu'au jugement de divorce, tous les biens achetés par l'un ou l'autre des époux, même séparément, entrent en principe en communauté et appartiennent donc aux deux.
Ces difficultés sont d'ailleurs les mêmes si les époux ont adopté un régime de communauté par contrat de mariage (communauté universelle par exemple).

Pour éviter ces difficultés, peu de solutions existent. La meilleure consiste à acheter avec une déclaration de remploi dans l'acte d'achat. Cette technique suppose que l'argent utilisé pour l'achat ne dépende pas de la communauté. Il peut s'agir d'une somme donnée ou léguée ou du prix de vente d'un bien propre. La déclaration de remploi empêche alors l'entrée du bien en communauté.
En dehors de la déclaration de remploi, on peut éviter l'entrée en communauté du bien sous certaines conditions. Au moment de l'achat, la procédure de divorce doit être engagée (requête initiale déposée au greffe ou assignation délivrée à l'autre conjoint). Ensuite, il faut que les époux fixent la dissolution de la communauté à une date antérieure à l'achat.
Dans tous les cas, l'effet recherché, c'est-à-dire l'exclusion du bien de la communauté, ne se produira que si le divorce est prononcé. Dans le cas contraire, la communauté ne sera pas dissoute et le bien acheté en fera partie. Sa revente nécessitera la signature des deux époux.

Acheter au cours de la procédure de divorce constitue donc toujours un risque si vous êtes mariés sous un régime de communauté.

En revanche, les choses sont très simples si vous êtes mariés sous un régime de séparation de biens.
En effet, ce régime permet à chaque époux de procéder seul à toutes les opérations juridiques de son choix, sans le concours de son conjoint, pendant le mariage et lors de la séparation. Bien sûr, des précautions sont tout de même à prendre. Il faut notamment vérifier que le contrat de mariage de séparation de biens ne contient pas une société d'acquêts.

Dans tous les cas, avant de signer un compromis ou une promesse de vente au moment de votre procédure de divorce, consultez votre notaire afin d’éviter les mauvaises surprises.

Mention obligatoire de la surface habitable du logement dans le bail (le lundi 29 novembre 2010 )


Loi MLLE : art 78/ loi du 6.7.89 : art 3

Cette disposition s’inspire de l’obligation qui est prévue en cas de vente d’un lot de copropriété de mentionner dans tout avant-contrat et contrat de vente la superficie du lot vendu.
La notion de surface habitable mentionnée dans les baux d’habitation n’est cependant pas précisée par le texte mais, pour mémoire, le code de la construction et de l’habitation définit la surface habitable comme «la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres,…» (CCH : R.111-2).
En outre, aucune sanction n’est prévue en cas d’absence d’indication de la surface ou de mention d’une surface erronée.
Cette mesure n’est pas applicable aux baux en cours.

Louer : les avantages du bail notarié (le mercredi 06 octobre 2010 )


­Pour la rédaction et la signature des contrats, le droit français a une particularité très enviée de beaucoup de pays en Europe et dans le monde. En effet en France il existe deux formes de contrats: le contrat sous seing privé, rédigé et signé directement entre des particuliers et le contrat authentique rédigé et signé par un officier public, le plus souvent le notaire. On parle alors d’un acte notarié.

­Nommé par le Ministre de la Justice, mais exerçant dans le cadre d’une entreprise libérale indépendante, le notaire est chargé d’une mission de service public consistant à donner aux contrats que lui demandent de rédiger ses clients, la force d’une décision de justice. Ainsi quand un contrat (un bail par exemple) contient l’obligation de payer une somme (par exemple un loyer), le notaire délivre à celui à qui la somme est due (le propriétaire bailleur dans notre exemple) une copie exécutoire lui permettant d’obtenir l’exécution forcée de l’engagement du locataire, de la même manière que s’il s’agissait d’une décision de justice. C’est pourquoi son rôle est particulièrement précieux au moment de conclure un bail. Le contrat de location va ainsi pouvoir être exécuté, dans toutes ses conditions, sans qu’il y ait besoin d’une décision de justice. Le propriétaire à qui des loyers sont impayés va transmettre sa copie exécutoire à l’huissier de justice de son choix en vue des poursuites et du recouvrement. Tous les baux devraient être rédigés par acte notarié dans l’intérêt tant du bailleur que du locataire. En effet leur sécurité respective sera assurée. Il y va également de la sécurité du locataire qui bénéficiera de toutes les garanties apportées par la compétence du notaire et par l’acte authentique.

Avec l’acte authentique, le locataire ne risque pas de signer un bail ne contenant pas toutes les garanties que lui offre la loi. Il est certain que les sommes qu’il a versées et celles qu’il s’engage à verser seront exactes et incontestables par son propriétaire. De plus chaque type de bail est aujourd’hui encadré par de nombreux textes législatifs et réglementaires obligatoires. Certains manquements sont sanctionnés pénalement et la responsabilité des propriétaires est de plus en plus recherchée. Des questions de santé publique justifient parfois ces mises en cause. Les choses peuvent mal tourner si une obligation essentielle a été omise par le propriétaire. Etes-vous certains de bien connaître toutes les règles obligatoires en matière de location de logement : notion de logement décent, de superficie et de volume minimum, de plomb, d’amiante, etc.? Etes-vous certains de bien connaître le statut des baux commerciaux : durée, droit de donner congé, fixation et révision du loyer, contrôle de la cession du bail ? Etes-vous certains de bien connaître le statut du fermage : montant des loyers, obligations du preneur, état des lieux, droit au renouvellement, etc ? Etes-vous certains de bien connaître le régime juridique du bail professionnel : durée, préavis du locataire, etc.? Au moment de signer un bail, qu’il soit d’habitation, commercial, rural, professionnel, de courte ou de longue durée, que le loyer soit modeste ou élevé, pensez toujours à l’acte authentique.

En outre, la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat a modifié l’indice de révision des loyers des baux d’habitation, afin de limiter les hausses de loyers. Désormais, l’augmentation de loyer ne peut excéder la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’INSEE chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers. Ce nouvel Indice de Référence des Loyers (IRL) s’applique aux nouveaux contrats conclus à compter du 10 février 2008 mais aussi aux baux en cours. C’est dire que les révisions annuelles qui sont intervenues depuis le 10 février sont calculées à partir de ce nouvel indice, à la différence des révisions intervenues avant le 9 février 2008 qui, elles, ont du se faire en fonction de l’ancien IRL.

Enfin cette même loi du 8 février 2008 a réduit le montant du dépôt de garantie en le limitant à un mois de loyer maximum, pour tous les baux d’habitation conclus à compter du 9 février 2008. Elle prévoit également que ce dépôt de garantie peut être financé par un tiers tel qu’un organisme de 1% logement. Dans ce cas la somme est avancée sous forme de prêt et le locataire rembourse ensuite le montant, sans intérêts, en 36 mensualités maximum. Cette aide existe pour les baux du secteur privé ou social. Elle peut bénéficier à tout locataire, quelque soit sa situation financière, qui signe un bail à compter du 9 février 2008.

En conséquence, consultez votre notaire avant de vous engager dans le labyrinthe juridico-fiscal.

Les dangers des dons manuels (le mercredi 06 octobre 2010 )


Donner sans formalités une somme d'argent à l'un de vos enfants, est-ce possible ? Bien sûr, répond la loi. Les parents peuvent aider leurs enfants en leur faisant un « cadeau », un don manuel pour utiliser le terme juridique approprié. Ainsi en est-il par exemple de la somme d'argent. Encore faut-il respecter quelques règles juridiques simples afin de ne pas avoir de mauvaises surprises et faire de véritables cadeaux empoisonnés. Faites attention ce n'est pas parce que l'opération fiscalement n'est pas répréhensible, qu'elle ne peut pas générer de futurs conflits familiaux.­

­Fiscalement, l'opération peut être sans risque si vous respectez certaines formalités : vous pouvez ­ainsi donner jusqu'à 156 357€ à chacun de vos enfants sans payer de droits, tous les 6 ans. Vous la déclarez au fisc en remplissant un formulaire adéquat. Si vous souhaitez donner plus, vous aurez des droits à payer tout en bénéficiant de réductions selon votre âge.

Toutefois ces dons peuvent être source de vrais conflits familiaux, aussi avant de donner une somme d'argent à votre enfant, mieux vaut vous poser la question du « pourquoi donner » et du « comment donner » sans porter préjudice à vos autres enfants ou sans créer, malgré vous, des situations compliquées plus tard.

Par exemple, vous voulez aider votre enfant à acheter son logement : voulez-vous l'avantager ou le récompenser par rapport à vos autres enfants ? Souhaitez-vous l'égalité entre tous ? Votre enfant est-¬il célibataire ? Marié ? Sous quel régime ? Vit-il en concubinage ? Est-il pacsé ?

Selon la réponse à ces questions, les conséquences de votre don manuel seront différentes et impliqueront différemment l'entourage immédiat de votre enfant (frère, sœur ou conjoint). Le don manuel peut être un procédé rapide, simple et parfois économique pour transmettre certains biens. Cependant, si toutes les conséquences juridiques, fiscales et familiales ne sont pas étudiées, le cadeau peut se révéler empoisonné pour tout le monde.

Consultez votre notaire afin de vous aider à mener à bien votre projet en toute sécurité. Il peut également vous aider à régulariser une situation en la transformant en donation par exemple. En effet, en 2004, la moitié des parents ayant des enfants qui ont quitté le domicile familial, ont déclaré les avoir déjà aidé, sous forme d'aides monétaires occasionnelles ou régulières*. Mais combien y aura-t-il de situations « régulières » ?

Reprendre un commerce : évitez les mauvaises surprises ! (le mercredi 16 juin 2010 )


Reprendre un commerce : évitez les mauvaises surprises !

Reprendre un commerce ne s’improvise pas. Les précautions à prendre ne manquent pas. Quand vous achetez un commerce, vous n’achetez pas un bien concret comme un appartement ou une voiture. Le commerce ne se limite pas au stock ou au matériel repris dont on peut assez facilement apprécier la consistance au moyen d’un inventaire. Il comprend surtout des éléments dits incorporels, comme la clientèle ou le droit de bail, difficiles à cerner avec précision. Une autre difficulté est que, si ces éléments sont tous indispensables pour pouvoir exploiter le fonds de commerce, la vente de ce dernier ne les inclut pas tous.
 
Pour protéger l’acheteur, la loi prévoit que l’acte d’acquisition doit contenir certaines mentions : origine de la propriété du commerce (nom du précédent propriétaire, date et nature de son propre acte d’acquisition), état des garanties prises par les créanciers du vendeur, chiffre d’affaires et bénéfices réalisés au cours des trois dernières années d’exploitation, renseignements concernant le bail commercial. Le vendeur a également l’obligation de fournir à l'acquéreur divers documents comptables. Toutes ces mentions et formalités sont obligatoires : leur absence peut entraîner la nullité de la vente. Bien entendu, il est conseillé d’aller au-delà de ces obligations légales et d’examiner le fonds de commerce le plus précisément possible.
 
Il faut ainsi interroger le vendeur sur les contrats qui ont été passés avec ses fournisseurs pour s’assurer qu’ils pourront bien être reconduits à votre profit. De même, en fonction de la nature de l’activité que vous souhaitez exercer et de la situation du commerce, il sera important de se renseigner sur les règles d’urbanisme applicables et les interdictions qui peuvent être contenues dans le règlement de la copropriété. Par ailleurs, lorsque le commerce est exploité dans un local loué, il faut aussi lire très attentivement le contrat de bail. Celui-ci peut, par exemple, interdire l’exercice de certaines activités dans le local ou bien encore conditionner la poursuite du bail au profit du repreneur à l’accord du bailleur. Dans certains cas, mieux vaudra conclure un nouveau bail, ce qui permet notamment de négocier le montant des loyers ou la répartition des charges entre le propriétaire et le locataire.
 
En plus de toutes ces précautions, le repreneur doit aussi s’interroger sur le statut sous lequel il va exercer son activité : en son nom ou en société ? Chacune ces formes présente des avantages et des inconvénients. Le choix doit être adapté au projet de l’entrepreneur, mais il doit également tenir compte de sa situation personnelle, patrimoniale ou familiale.
 
Pour lancer votre projet dans les meilleures conditions, n’hésitez pas à faire appel à votre notaire. Juriste rigoureux, lui-même chef d’entreprise, il vous aidera à vous poser les bonnes questions.

Pour trouver les coordonnées d’un notaire, consultez www.notaires.fr
 

BIEN INVESTIR A DEUX (le mardi 18 mai 2010 )


Bien investir à deux
 
 
Lorsqu’un couple envisage de réaliser un investissement, immobilier ou autre, il doit se poser deux questions. Sa situation juridique est-elle adaptée ? Quelles sont les modalités du financement ?
 
 
L’investissement fait ensemble par les membres du couple leur appartiendra à tous les deux. Peu importe leur statut : mariés, pacsés ou bien encore concubins. En réalité, pour savoir si la situation juridique du couple est bien adaptée, il faut anticiper l’avenir.
A ce titre, il est bien sûr nécessaire d’envisager les conséquences d’un décès et de s’interroger sur les droits que le survivant aura dans la succession du défunt. Sa situation sera fragilisée par l’existence d’une indivision avec d’autres héritiers, et d’abord les enfants. La loi ne lui assure pas toujours une protection suffisante. C’est pourquoi l’anticipation s’impose au couple.
Il faut également envisager la question de la gestion quotidienne du bien acheté. Notamment, si le bien est soumis au régime de l’indivision (ce qui est le cas par exemple des concubins, des pacsés ou des époux mariés en séparation de biens), il faudra l’accord des deux membres du couple pour faire les actes les plus importants. Ces règles peuvent parfois conduire à des blocages. Pour éviter la difficulté, il peut être utile de conclure une convention, organisant la répartition des pouvoirs au sein du couple. Pour les investissements immobiliers, constituer une SCI peut aussi être une solution.
 
 
Il faut bien savoir que la propriété d’un bien n’est pas attribuée en fonction du financement du prix d’acquisition ; elle dépend surtout des clauses de l’acte de vente. Si celui-ci indique que l’investissement a été fait à égalité, les deux membres du couple auront les mêmes droits, peu importe que l’un ait en réalité assuré seul le financement. Cela peut créer des difficultés, sans compter les risques de redressement de l’administration fiscale.
Pour les éviter, les clauses de l’acte doivent correspondre à la contribution réelle de chacun. Il ne faut donc pas hésiter à établir, au moment de l’investissement, un plan de financement comptabilisant les sommes investies par chacun.
 
 
Si rien n’a été prévu lors de l’investissement, diverses solutions restent envisageables. Elles dépendent du régime juridique du couple : changement de régime matrimonial pour les époux, modification de la convention de pacs pour les pacsés, donation ou constatation d’une créance pour les concubins. Mais, ces rattrapages ne peuvent être envisagés que si les intéressés parviennent à s’accorder entre eux.
 
 
La diversité des modes de vie à deux est aujourd’hui telle que ce ne sont là que quelques unes des questions qui se posent. Ce qui conduit les notaires à y consacrer cette année leur congrès. En tous cas, le notaire est là pour assurer la sécurité de votre projet, n’hésitez pas à en parler avec lui lors d’un prochain rendez-vous. Si vous n’avez pas de notaire, consultez www.notaires.fr pour trouver les coordonnées du notaire le plus proche de chez vous.

Le patrimoine des personnes vulnérables (le mercredi 03 mars 2010 )


 
­Le grand âge, la maladie ou le handicap peuvent faire de nous des personnes vulnérables. Si la loi tente de protéger ces personnes, vous pouvez vous aussi agir pour aider plus particulièrement une personne de votre entourage qui le nécessite. N’hésitez pas à contacter votre notaire, il vous donnera des conseils avisés sur les solutions pour mettre cette personne à l’abri sans créer de situation de déséquilibre.­

­Si les situations les plus simples conduisent à une simple aide à la personne pour lui assurer l'essentiel de la vie quotidienne (aide au logement, revenu sous forme d'allocation ou de prestation, accompagnement, assurances), d'autres situations méritent une véritable protection juridique de la personne. Selon la gravité de l'état de santé (physique ou mentale) de la personne il faudra s'orienter vers la sauvegarde de justice, la curatelle ou la tutelle.

La mise en place de l'une ou l'autre de ces mesures de protection est confiée au juge des tutelles siégeant au tribunal d'instance du domicile de la personne à protéger. Mais rien n'est réellement possible sans le concours de l'entourage de la personne vulnérable. Les membres de la famille sont en première ligne pour prendre les mesures appropriées. Les familles peuvent compter sur les conseils et l'assistance d'un certain nombre de personnes engagés dans ce domaine : le juge des tutelles pour les missions de protection et d'autorisation dévolues à l'Etat, le notaire de famille pour ce qui concerne les conseils d'ordre patrimonial, familial et privé, sans oublier le mouvement associatif dont le rôle est essentiel dans l'accompagnement des personnes vulnérables.

Pour assurer l'existence matérielle et l'avenir d'une personne vulnérable il faut en sécuriser le patrimoine, qu'il soit modeste ou important.

Vous pouvez vous orienter vers la constitution d'un patrimoine (achat d'un bien par exemple) spécifique à la personne à protéger, afin de garantir son indépendance financière. Si la personne à protéger a les moyens financiers suffisants pour payer le prix d'achat, le bien pourra être acheté en son nom. Dans d'autres cas (par exemple s'il s'agit de protéger un de ses enfants très jeune) il pourra être fait une donation (effet immédiat) ou un legs (testament ayant effet au décès de celui qui donne) à la personne vulnérable.

De nombreuses variantes sont possibles, à la fois dans la donation et dans le legs. Des sécurités peuvent être mises en place pour protéger le bien. Par exemple la donation pourra être assortie d'une interdiction de vendre et de remettre en garantie, d'un droit de retour permettant à celui qui a donné le bien de le reprendre en cas de décès prématuré (sans enfant) de la personne vulnérable. Si vous avez plusieurs enfants vous devez aussi prendre en compte la réserve héréditaire qui limite votre liberté. Il faudra éviter les inégalités inexplicables pour le reste de la famille et source de discorde.

Votre notaire vous expliquera les avantages considérables de la donation-partage sur la donation simple ou sur les dons manuels ou exceptionnels. Ces derniers peuvent sembler plus simples mais sont de véritables bombes familiales à retardement. Seule la donation-partage assure la paix des familles en présence de plusieurs enfants. Si l'un de vos enfants est vulnérable l'intérêt d'une donation-partage sera encore plus marqué. Dans le cas d'un testament vous pourrez prévoir un legs de residuo permettant de désigner un nouveau bénéficiaire du bien après la disparition de la personne vulnérable. En effet si la personne à protéger n'a pas d'enfant il faut se préoccuper de la dévolution de ses biens après son décès.

Vous pouvez préférer assurer non pas la propriété d'un bien mais seulement des revenus à cette personne afin de lui éviter toutes les contraintes de gestion liées à la qualité de propriétaire. II est alors possible de procéder à un démembrement de propriété (séparation de la nue-propriété et de l'usufruit). La personne vulnérable pourra par exemple être usufruitière d'un appartement ou d'une maison. Cet usufruit lui donnera le droit d'occuper lui-même le bien ou d'en percevoir les loyers. Cette situation pourra durer toute sa vie (usufruit viager) ou pourra avoir une durée plus courte et fixée d'avance (usufruit temporaire). Un diminutif de l'usufruit sera également à étudier. Il s'agit du droit d'usage et d'habitation qui donne à son titulaire le droit d'occuper les lieux sans pouvoir les louer à un tiers ni sans pouvoir en percevoir les loyers. Il peut s'avérer tout à fait suffisant dans certaines hypothèses. Vous pourrez également étudier avec votre notaire les possibilités offertes par les sociétés, le plus souvent civiles. Elles peuvent être un moyen de constituer un patrimoine et d'assurer des revenus à une personne vulnérable. Vous pourrez par exemple concentrer les pouvoirs de décision entre les mains du gérant, permettant ainsi à la personne vulnérable associée d'être déchargée des contraintes de la gestion tout en s'assurant des revenus.

Dans tous les cas, il faut toujours garder à l'esprit l'intérêt de la personne protégée et ne jamais s'écarter des règles de protection édictées par la loi en sa faveur. Le juge des tutelles veille à leur bonne application. C'est une raison supplémentaire de prendre conseil auprès de votre notaire afin d'éviter des erreurs parfois lourdes de conséquences (nullité, indemnisation, responsabilité…).
 

Les intérêts de la donation au dernier vivant (le mercredi 04 novembre 2009 )


 

Les intérêts de la donation au dernier vivant
 
 
 
 
La donation au dernier vivant reste un instrument très efficace pour protéger son conjoint survivant. Elle offre une protection sur mesure.
D’abord, elle permet de donner au conjoint survivant un choix plus étendu que celui prévu par la loi. Elle offre à son bénéficiaire une option entre des droits en propriété, des droits en usufruit et une quotité mixte : un quart des biens successoraux en propriété et le reste en usufruit.
Ensuite, elle permet au conjoint survivant de choisir les biens sur lesquels vont s’exercer ses droits. Celui qui, par exemple, a des revenus personnels importants pourra ainsi n’accepter l’usufruit que d’une partie des biens successoraux et laisser la jouissance des autres biens à ses enfants. Il conserve ainsi son cadre et son train de vie, tout en donnant un coup de pouce à la jeune génération et, le cas échéant, en faisant une économie d’ISF.
 
Pour être efficace, la donation au dernier vivant doit être adaptée en permanence à l’évolution de la situation familiale et patrimoniale des époux. Les choix qui ont pu être faits au début du mariage ne sont peut-être plus en phase avec les besoins des époux qui arrivent à la retraite ou souhaitent faire glisser une partie de leur patrimoine aux profits de leurs enfants.
Il ne faut pas non plus perdre de vue que le droit des successions a beaucoup changé en 2001 et 2006. Ne pas tenir compte de ces changements pourrait conduire à des situations paradoxales où la donation au dernier vivant, censée protéger le survivant, conduirait à un blocage.
 
Dans les familles recomposées, la loi n’accorde au conjoint survivant qu’un quart de la succession en propriété. La donation entre époux permet de lui donner plus ou autre chose : des droits en usufruit par exemple. C’est une solution équilibrée puisque le conjoint survivant conserve la jouissance des biens qui lui sont donnés (comme la résidence principale, le mobilier, les comptes bancaires) et que, à son décès, ces derniers reviendront à ses beaux-enfants en franchise d’impôt.
Il faut toutefois être prudent car, si le conjoint survivant et les enfants issus d’une précédente union ne s’entendent pas, l’usufruit peut très vite devenir un véritable piège.
 
La crainte d’un divorce n’est pas une bonne raison pour ne pas faire de donation entre époux. Aujourd’hui, la loi prévoit que le prononcé du divorce entraîne automatiquement la révocation des donations entre époux consenties par contrat de mariage ou pendant l’union.
 
 
Votre notaire se tient à votre disposition pour vous aider à protéger au mieux votre conjoint et adapter la donation entre époux à votre situation personnelle. Si vous n’avez pas de notaire, consultez www.notaires.fr pour trouver les coordonnées de celui qui est le plus proche de chez vous.
 


 

 
 
 
 
La donation au dernier vivant présente-t-elle encore un intérêt ?
 
La donation au dernier vivant reste un instrument très efficace pour protéger son conjoint survivant. Elle offre une protection sur mesure.
 
D’abord, elle permet de donner au conjoint survivant un choix plus étendu que celui prévu par la loi. Elle offre à son bénéficiaire une option entre des droits en propriété, des droits en usufruit et une quotité mixte : un quart des biens successoraux en propriété et le reste en usufruit.
 
Ensuite, elle permet au conjoint survivant de choisir les biens sur lesquels vont s’exercer ses droits. Celui qui, par exemple, a des revenus personnels importants pourra ainsi n’accepter l’usufruit que d’une partie des biens successoraux et laisser la jouissance des autres biens à ses enfants. Il conserve ainsi son cadre et son train de vie, tout en donnant un coup de pouce à la jeune génération et, le cas échéant, en faisant une économie d’ISF.
 
 
Quel conseil pourriez-vous donner aux couples qui se sont déjà consenti une donation au dernier vivant ?
 
Pour être efficace, la donation au dernier vivant doit être adaptée en permanence à l’évolution de la situation familiale et patrimoniale des époux. Les choix qui ont pu être faits au début du mariage ne sont peut-être plus en phase avec les besoins des époux qui arrivent à la retraite ou souhaitent faire glisser une partie de leur patrimoine aux profits de leurs enfants.
 
Il ne faut pas non plus perdre de vue que le droit des successions a beaucoup changé en 2001 et 2006. Ne pas tenir compte de ces changements pourrait conduire à des situations paradoxales où la donation au dernier vivant, censée protéger le survivant, conduirait à un blocage.
 
 
Qu’en est-il dans les familles recomposées, en présence d’enfants non communs ?
 
Dans les familles recomposées, la loi n’accorde au conjoint survivant qu’un quart de la succession en propriété. La donation entre époux permet de lui donner plus ou autre chose : des droits en usufruit par exemple. C’est une solution équilibrée puisque le conjoint survivant conserve la jouissance des biens qui lui sont donnés (comme la résidence principale, le mobilier, les comptes bancaires) et que, à son décès, ces derniers reviendront à ses beaux-enfants en franchise d’impôt.
 
Il faut toutefois être prudent car, si le conjoint survivant et les enfants issus d’une précédente union ne s’entendent pas, l’usufruit peut très vite devenir un véritable piège.
 
 
Que se passe-t-il si, après avoir signé la donation, les époux divorcent ?
 
La crainte d’un divorce n’est pas une bonne raison pour ne pas faire de donation entre époux. Aujourd’hui, la loi prévoit que le prononcé du divorce entraîne automatiquement la révocation des donations entre époux consenties par contrat de mariage ou pendant l’union.
 
 
Votre notaire se tient à votre disposition pour vous aider à protéger au mieux votre conjoint et adapter la donation entre époux à votre situation personnelle.

VENDRE UN BIEN INDIVIS : de nouvelles solutions (le vendredi 19 juin 2009 )


VENDRE UN BIEN INDIVIS : de nouvelles solutions

L’indivision est souvent présentée comme un régime contraignant. Pourquoi ?

L’indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes sont, ensemble, propriétaires de mêmes biens. Elle peut avoir pour objet des meubles ou des immeubles.

Longtemps, son principal défaut fut un manque de souplesse : la vente des biens indivis devait être décidée à l’unanimité. Il fallait donc que les indivisaires s’entendent. L’opposition de l’un comme son silence, paralysait tout : les autres ne pouvaient pas vendre un bien indivis malgré lui, sauf à obtenir une autorisation en justice. Le législateur est heureusement intervenu pour éviter de tels blocages.


En quoi consistent les assouplissements apportés par le législateur ?

Trop éloignée des nécessités pratiques, la règle de l’unanimité est écartée dans deux cas.

Le premier, en vigueur depuis le 1er janvier 2007, est celui de la vente des meubles indivis pour payer les dettes de l’indivision. L’opération peut être décidée par le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux-tiers des droits indivis. Les minoritaires doivent être informés de la décision envisagée.

La seconde exception résulte d’une loi du 12 mai 2009, dite de simplification du droit. Ce texte permet, à la même majorité, de vendre un bien indivis, meuble ou immeuble, sans avoir à affecter le prix au paiement des dettes.


Pourriez-vous nous en dire plus sur cette nouvelle possibilité ?

Une procédure spécifique est mise en place, pour protéger les droits des indivisaires minoritaires. Ceux qui souhaitent vendre le bien doivent exprimer leur intention devant un notaire. Ce dernier fait signifier, dans le mois, cette intention aux autres indivisaires.

A partir de là, deux issues sont envisageables. Ou ces derniers acceptent le projet, et la vente peut être régularisée. Ou ils maintiennent leur opposition ou ne répondent pas : le notaire dresse un procès-verbal et c’est le tribunal de grande instance qui autorise la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. La vente est faite aux enchères ; cette forme de vente préserve au mieux les intérêts des uns et des autres car elle se fait au prix du marché.


Quels sont les droits des indivisaires sur le prix de vente ?

Le prix de vente du bien indivis est lui-même indivis. Sa répartition suppose un accord des indivisaires. A défaut, il est consigné et ne peut être utilisé que pour payer les dettes de l’indivision.

Lors du partage du prix, des comptes pourront être établis entre les indivisaires. Celui qui, par exemple, a utilisé de l’argent personnel pour entretenir un bien indivis doit être indemnisé par ses co-indivisaires. A l’inverse, celui qui a occupé seul et gratuitement un bien indivis leur doit une indemnité dite d’occupation privative. C’est pourquoi il est important de conserver tous les justificatifs qui, le moment venu, permettront de retracer la vie de l’indivision.


Pour en savoir plus, consultez www.notaires.fr / Ma famille et parlez-en avec votre notaire de famille.

Diagnostics immobiliers (bailleurs vos obligations) (le vendredi 27 mars 2009 )


L’Obligation de fournir un diagnostic technique dans la location

Un dossier de diagnostic technique est fourni par tous les bailleurs du parc privé ou social (à l’exception des propriétaires de logements foyers) lors de la signature du contrat de location ou de son renouvellement. Il comprend :

depuis le 1er juillet 2007, le diagnostic de performance énergétique (DPE) prévu à l’article L. 134-1 du Code de la construction et de l’habitation visant à informer sur la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment. Il s’applique à tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert (sauf certains bâtiments tels que les constructions provisoires, les bâtiments à usage agricole, artisanal, les lieux de culte...).

Bâtiments et locations concernés :
L’obligation de fournir un DPE s’applique à tous les propriétaires du secteur privé (personne physique, ou personne morale, compagnie d’assurance) ou du secteur public (organisme HLM, par exemple), quel que soit le régime de la location (location nue, meublée ou saisonnière, logement de fonction et location consentie à des travailleurs saisonniers) ; elle ne s’applique pas en revanche aux logement foyers, ni aux maisons de retraite (loi du 6.7.89 : art 2 et 3-1).
La location saisonnière est concernée dès lors que le logement est loué au moins quatre mois consécutifs ou non dans l’année.
Un contenu simplifié pour le DPE est prévu pour les locations saisonnières qu’il s’agisse d’une maison individuelle ou d’un immeuble collectif. 
 
Le diagnostic de performance énergétique indique :
- les caractéristiques pertinentes du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation ;
-l’indication, pour chaque catégorie d’équipements, de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée ainsi qu’une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations ;
-l’évaluation de la quantité d’émission de gaz à effet de serre liée générée ;
-l’évaluation de la quantité d’énergie d’origine renouvelable produite par les équipements ;
-lorsque le bâtiment ou la partie de bâtiment est équipé d’une chaudière dont la puissance est supérieure ou égale à 20 kilowatts, le rapport d’inspection de la chaudière.

Lorsque le diagnostic porte sur un bâtiment ou une partie de bâtiment bénéficiant d’un dispositif collectif de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude, le propriétaire du dispositif collectif, son mandataire ou le syndic (dans un immeuble en copropriété) fournit le document à la personne qui le demande.

Le propriétaire bailleur doit également tenir à la disposition de tout candidat locataire le diagnostic de performance énergétique à compter du 1er juillet 2007.

Ce document n’a qu’une valeur informative : le locataire ne peut donc pas s’en prévaloir à l’encontre du bailleur. 
 
La lecture du diagnostic de performance énergétique est facilitée par une estimation chiffrée en euros et par l’utilisation de double étiquette suivante :
-une étiquette pour connaître la consommation d’énergie (comme pour l’électroménager et désormais les voitures) ;
-une étiquette pour connaître l’impact de ces consommations sur l’effet de serre.

Depuis le 1er novembre 2007 ce diagnostic devra être réalisé par un professionnel dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité, et soumis à des règles spécifiques d’organisation et d’assurance. Toutefois, jusqu’à cette date, le diagnostic de performance énergétique peut être réalisé par un technicien qualifié. 
 
Depuis le 12 août 2008, le constat de risque d’exposition au plomb prévu par l’article L. 1334-5 et L. 1334-7 du Code la santé publique. Le constat doit être annexé à tout nouveau contrat de location d’un immeuble affecté en tout ou en partie à l’habitation construit avant le 1 janvier 1949. A défaut, le bailleur peut engager sa responsabilité pénale pour non respect des obligations particulières de sécurité et de prudence.

A la date de la signature du contrat, le constat doit avoir établi depuis moins de six ans. Est annexé à ce constat une notice d’information qui résume les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb. Si le constat établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou contenant du plomb mais à des concentrations inférieures au seuil réglementaire (défini par l’arrêté du 25 avril 2006 relatif au CREP), le constat initial sera joint à chaque contrat de location, sans qu’il y ait lieu d’établir un nouveau constat.

Le CREP est établi aux frais du bailleur (nonobstant toute convention contraire) par une personne certifiée conformément aux articles L.271-4 à L.271-6 du code de la construction et de l’habitation.

Le constat présente un repérage des revêtements contenant du plomb du bien objet du constat et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradations du bâti. Un revêtement contient du plomb dès lors que la concentration surfacique en plomb, mesurée à l’aide d’un appareil portable à fluorescence X (ou par prélèvement et analyse en laboratoire pour quelques cas particuliers), est supérieure ou égale à un seuil admis.
La recherche de canalisations en plomb ne fait pas partie du champ d’application du CREP.

Si le bien immobilier concerné est affecté en partie à des usages autres que l’habitation, le CREP ne portera que sur les parties qui sont affectées à l’habitation. Dans les locaux annexes de l’habitation, le CREP porte sur ceux qui sont destinés à un usage courant (buanderie par exemple).

Dans le cas d’une location dans un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l’habitation, le CREP ne porte que sur les parties privatives du logement. Si le constat met en évidence la présence de revêtements contenant du plomb, le bailleur doit informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble ou la partie d’immeuble concerné et procéder sans attendre aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. Le constat est immédiatement transmis au préfet s’il fait apparaître la présence de facteurs de dégradation du bâti (tels que plancher ou plafond menaçant de s’effondrer ou effondré, moisissures ou tâches d’humidité). 
 
Depuis le 1er juin 2006 si le bien est loué dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles ou dans des zones de sismicité (Code de l’environnement : art. L. 125-5 I), le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l’état des risques naturels et technologiques établi par le bailleur conformément à un modèle défini par arrêté ministériel à partir des documents et informations mis à sa disposition en mairie, en sous-préfecture ou à la DDE.
Il doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion du contrat de location écrit.
Il doit indiquer les risques, dont font état les documents mentionnés, auxquels l’immeuble loué est exposé, et s’accompagner des extraits cartographiques permettant de localiser l’immeuble au regard des risques encourus.

L’obligation de fournir l’état des risques concerne les contrats de location écrits et s’applique aux nouveaux locataires entrant dans les lieux postérieurement au 1er juin 2006.
Par ailleurs, le bailleur doit également informer le locataire sur les sinistres survenus dans l’immeuble et ayant donné lieu à une indemnisation au titre de la garantie contre les effets des catastrophes naturelles ou technologiques soit à son profit, soit au profit d’un précédent propriétaire de l’immeuble concerné, dans la mesure où le bailleur en a été lui-même informé. Cette obligation d’information concerne tous les immeubles situés dans une commune ayant fait l’objet au moins une fois d’un arrêté de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ou technologique (pour connaître les risques dans ma commune) : Cette information est matérialisée par une déclaration sur papier libre annexée au contrat de location.
En cas de non respect par le bailleur de l’obligation d’annexer un état des risques et de l’obligation d’information sur les sinistres antérieurs, le locataire peut demander au juge une diminution du loyer ou la résolution du contrat de location. L’obligation de fournir l’état des risques est applicable aux nouveaux locataires entrant dans les lieux postérieurement à l’entrée en vigueur du dispositif.

Télécharger le dossier complet

Diagnostics immobiliers (vendeurs vos obligations) (le lundi 08 décembre 2008 )


Dossier de diagnostic technique
L’obligation de fournir un dossier de diagnostic technique s’inscrit dans l’obligation générale pesant sur le vendeur d’informer l’acquéreur sur les caractéristiques et l’état du bien mis en vente.

Ces informations sont aujourd’hui regroupées dans un document unique intitulé le « dossier de diagnostic technique » (Code de la construction et de l’habitation : art. L. 271-4 à L. 271-6 :

  • à la présence de plomb,

  • à la présence d’amiante, à la présence de termites,

  • à l’état de l’installation intérieure de gaz,

  • à l’état des risques naturels et technologiques,

  • à la performance énergétique du bâtiment,

  • à l’état de l’installation électrique.

En savoir + : Télécharger le dossier complet

Comprendre les frais d'acquisition improprement appelés «Frais de notaire» (le lundi 27 octobre 2008 )


POUR COMPRENDRE LES FRAIS D'ACQUISITION APPELÉS "FRAIS DE NOTAIRES"

Pour préparer et rédiger les actes que vous lui demandez, le notaire avec ses collaborateurs va effectuer des démarches, accomplir des formalités et des contrôles juridiques et fiscaux nombreux, avant et après la signature de l'acte, et verser pour votre compte des taxes à l'Etat et aux collectivités locales, tout cela afin de vérifier et garantir vos droits.


Le notaire est nommé et contrôlé par l'Etat. Officier public, il obéit à des règles professionnelles strictes, sous la tutelle du Ministère de la Justice, et il est contrôlé régulièrement (comptabilité et actes). Ses actes sont authentiques, c'est à dire qu'ils ont la même valeur qu'un jugement définitif : ils font foi devant les tribunaux et sont conservés pour éviter des difficultés ou contestations ultérieures. Pour le compte de l'Etat, le notaire contribue aussi à la fiabilité des fichiers immobiliers, apporte la sécurité juridique des transactions et assure la collecte de taxes et d'impôts ; il fournit donc un service public global, mais sans coût pour l'Etat et les contribuables car il est rémunéré par ses seuls clients.

Une mission rémunérée par un tarif public
L'office notarial est rémunéré selon un tarif fixé par l'Etat. Et pour garantir à chaque citoyen un accès égalitaire au service public notarial, ce tarif :
- Est identique sur tout le territoire (quel que soit l'Office auquel on s'adresse et même si chaque partie souhaite l'intervention de son notaire, car les notaires partagent entre eux les émoluments)

- Est proportionnel, par exemple au prix de vente (ce qui permet l'équilibre financier de l'office notarial car les actes de faible montant conçus à perte sont compensés par d'autres plus rémunérateurs)

- Assure la transparence des coûts du service notarial.

- Est prévisible et peut être vérifié.

- Est conçu pour assurer l'indépendance et l'impartialité du notaire et de ses collaborateurs.

D'ailleurs les français sont très attachés au tarif public des notaires : selon un sondage réalisé par l'institut CSA en décembre 2006, 71% des français estiment que le tarif fixé par l'Etat est « une bonne chose car il garantit l'égalité des citoyens devant le service ».

Le conseil, gratuit ou payant ?

Ce tarif inclut les conseils fournis par le notaire, avant et après la signature. Si votre demande nécessite une étude particulière ou des recherches, sans conduire à un acte, le notaire pourra vous demander des « honoraires de conseils » en application de l'article 4 du décret qui fixe le tarif des notaires. Ce pourra être le cas lors de consultations juridiques patrimoniales et fiscales, ou d'expertises. Votre notaire vous informera préalablement du caractère payant du service que vous lui demandez, de son montant estimé ou du mode de calcul de la rémunération
à prévoir.

Une provision, pour quoi ?


Lorsque vous confiez à un notaire le soin de préparer, par exemple, l'achat de votre logement, celui-ci a l'obligation de vous demander une « provision pour frais ». Cette somme est déposée à la Caisse des dépôts et consignations sur un compte ouvert à votre nom au sein de la comptabilité de l'office notarial.
Cette provision pour frais d'acte inclut : les taxes et impôts pour l'Etat et les collectivités locales, les émoluments revenant à l'office notarial, le coût des formalités administratives (débours) nécessaires à la préparation de votre acte (cadastre, hypothèques, certificats d'urbanisme, informations demandées au syndic de l'immeuble, etc.
En pratique, ces formalités varient d'un dossier à un autre selon la nature du bien ou sa localisation, et seront connues au fur et à mesure de la préparation de votre dossier. C'est la raison pour laquelle le notaire en évalue le coût au plus juste, mais qu'il ne peut pas les apprécier à l'euro près avant d'avoir reçu la facture définitive du Trésor Public, après la signature.

Vous pouvez procéder à l'évaluation d'un acte de vente en accédant au module de calcul des frais sur www.immobilier.notaires.fr/jahia/Jahia/immobilier/guest/calcul/fraisAcquisition

Les mots-clés à connaitre :

-Compte client : Compte ouvert pour chaque client au sein de la comptabilité de l'office notarial à la Caisse des dépôts. Le compte client est soldé à la fin de l'opération.
-Déboursés ou Débours : Sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client servant à payer les formalités, à rémunérer les différents intervenants (conservateur des hypothèques, géomètre, syndic…), et pour l'obtention des pièces et documents nécessaires.
-Emoluments : Rémunération du travail des officiers publics dont le montant est fixé par décret. Cette rémunération est obligatoire, les émoluments ne pouvant être ni augmentés, ni diminués.
-Etat de Frais : Compte détaillé fourni par le notaire après l'exécution de toutes les formalités : il fait ressortir les droits payés au Trésor, les déboursés et les émoluments ou honoraires.
-Formalités : Tâches matérielles et démarches administratives exécutées par le notaire soit avant soit après la signature de l'acte pour assurer sa préparation et pour donner des informations exactes à l'acheteur. Les formalités donnent lieu à des émoluments calculés en unité de valeur (voir ci-dessous).
Honoraires (article 4 du décret) :Rémunération perçue par le notaire pour les actes et les services rendus dans le cadre des activités de conseil et d'expertise dont la tarification n'est pas fixée par le décret.
Provision ou Consignation sur frais : Somme que le notaire demande au client avant la signature des actes. La provision doit être suffisante pour acquitter les frais.
U.V. ou Unité de Valeur : Unité de compte fixée par le tarif pour rémunérer l'exécution des formalités et de certains actes (ex : procuration, notoriété…). Elle est égale à 3,65 € hors TVA.